Denkmalabschreibung: Fiskus fördert Kaufangebot noch nicht

(Val) Der Erwerber einer anerkannten Denkmalimmobilie kann deutlich erhöhte Absetzungen auch für Anschaffungskosten als der Käufer eines herkömmlichen Gebäudes geltend machen:

• Vermietete Immobilie: Acht Jahre je neun Prozent und in den darauf folgenden 4 Jahren jeweils sieben Prozent der Herstellungskosten. Beim normalen Gebäude sind es lediglich zwei Prozent pro Jahr.
• Eigengenutztes Baudenkmal: Hier besteht die Möglichkeit, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen im Rahmen des Sonderausgabenabzugs steuerlich geltend zu machen. Die Verteilung dieser Aufwendungen erfolgt auf 10 Jahre mit jeweils 9 Prozent. Beim herkömmlichen Einfamilienhaus lässt sich steuerlich überhaupt nichts geltend machen.

Damit ist das Denkmal das letzte verbliebene Steuersparmodell im Bereich der Immobilien, seitdem die Eigenheimzulage und erhöhte Abschreibungen gestrichen worden sind. Voraussetzung für die Förderung von Sanierungsobjekten ist allerdings, dass die begünstigten Aufwendungen erst nach dem Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrags durchgeführt werden.

Geben Erwerber aber erst einmal nur ein verbindliches Kaufangebot für ein Baudenkmal ab, ist die Steuervergünstigung nicht nur gefährdet, sondern entfällt teilweise sogar komplett. Hiervor warnt jetzt die Oberfinanzdirektion Frankfurt in einem aktuellen Erlass (Az. S 2198b A - 15 - St 215). Das betrifft die zwischen Kaufangebot und Unterschrift beim Notar bereits angefallenen Aufwendungen. Hierbei geht es um den alltäglichen Fall, in dem eine Bauträger-GmbH Sanierungsobjekte vertreibt und von den potenziellen Erwerbern ein notariell beurkundetes Angebot zum Kauf der Sanierungsgebäude anfordert. Die Kaufverträge kommen erst durch die notariell beurkundete Annahme dieser Angebote seitens des Bauträgers zustande. Zum Teil lehnt das Unternehmen aber auch die Angebote ab. Diese Vertragsgestaltung wird von den Firmen bewusst gewählt, um erst einmal nur Kunden zu binden. In der Zwischenzeit führt der Bauträger eine Bonitätsprüfung der Käufer durch und entscheidet sich erst dann, ob er das Angebot annimmt oder nicht.

Da zu den für den Erwerber begünstigten Aufwendungen nur die Baumaßnahmen zählen, die nach dem Abschluss des obligatorischen Rechtsgeschäfts durch notariell beurkundeten Vertrag durchgeführt worden sind, reicht die Abgabe eines Kaufangebots noch nicht aus. Daher sind Anschaffungskosten, die vor der Annahme des Angebots durch den Bauträger entstehen, steuerlich nicht begünstigt.